《中华英才》半月刊网江苏讯（赵伟 郝春玲）当住房支出持续挤压家庭收入，住房问题也逐渐与青年发展、家庭选择、社会公平、金融风险和城市治理相互交织。全球住房可负担性危机有多严重？有多普遍？不同国家的形成原因和应对经验，又能为中国及苏州的住房发展带来哪些思考？

2026年7月10日，“全球住房可负担性危机专题研讨会”在西浦举办。会议以联合国人居署《2026世界城市报告：全球住房危机——行动路径》对184个国家的比较分析为基础，邀请该报告共同作者、澳大利亚墨尔本大学建筑、建造与规划学院房地产学教授Piyush Tiwari作主旨演讲。

来自中指研究院江苏分院、苏州市住宅产业发展研究有限公司、苏州恒泰商置投资发展有限公司、苏州工业园区城市发展研究院等机构的嘉宾参加研讨，从全球住房研究、房地产市场供需关系、住宅产品设计和存量住房更新等角度展开交流。会议由西浦城市与环境研究中心主任、城市规划与设计系高级副教授徐蕴清主持。

西浦城市与环境研究中心主任、城市规划与设计系高级副教授徐蕴清主持会议

全球范围住房负担持续加重

徐蕴清在开场中指出，住房是一个与城市发展、生活水平、代际福祉和金融安全等广泛关联的综合性议题，住房可负担性降低可导致社会分隔、金融风险以及气候危机和灾害风险。2026年第十三届世界城市论坛（WUF13）以 “安居世界：安全与韧性的城市和社区”（Housing the world: Safe and resilient cities and communities） 为主题，将住房置于全球城市议程的核心位置，将其定位为城市发展的 “连接器”。论坛期间，联合国人居署发布的旗舰报告 《世界城市报告2026：全球住房危机——行动路径》（World Cities Report 2026: Global Housing Crisis – Pathways to Action） 揭示了全球住房危机的严峻现状和急需的地方行动。本次研讨会在此背景下，旨在将全球住房研究与地方实践联系起来，在全球视野与本地探索之间寻找启发。

作为此报告的联合作者，Piyush Tiwari教授围绕住房可负担性的衡量方法、全球趋势、形成原因、影响结果和应对策略和工具进行了系统全面的分享。他介绍，住房可负担性通常指家庭能够获得符合一定标准的住房，同时房价或租金不会对家庭收入形成不合理负担。住房支出是否超过家庭可支配收入的30%，是国际研究中常用的参考指标之一。

数据显示，2023年，全球约44%的家庭住房支出超过可支配收入的30%；在研究覆盖的184个国家中，148个国家的中位数租金收入比超过30%。全球约五分之一人口居住在过度拥挤的住房中，约四分之一人口居住在非正规住区。全球中位数房价收入比从2010年的10上升至2023年的12，其中仅有2个国家的房价收入比小于等于3.0，而99个国家的房价收入比达到9.0或以上。东亚和东南亚地区的房价收入比更是达到17，是全球住房负担最高的地区之一。

澳大利亚墨尔本大学Piyush Tiwari教授分享全球住房可负担性研究

住房危机由多重因素交织形成

Piyush Tiwari教授归纳了11个住房不可负担的主要成因，包括城市化、家庭结构变化、收入不平等、信贷条件、住房金融化、供应不足、社会住房缺口、房价与租金上涨、交易成本和规划障碍等因素。

需求层面，城市老年人口和单人家庭数量的增加与租金不可负担性紧密相关。收入不平等和住房金融化则使不同家庭进入住房市场的能力进一步分化。当住房更多被用于财富积累时，年轻家庭、低收入家庭和首次购房者往往面临更高的购房门槛。供给和制度层面，住房建设未能跟上人口和结构变化。数据显示，2023年全球公共或社会住房占住房存量的比例不足3%。贷款成本高且难以获得、交易成本高、审批周期长以及规划限制等多种因素叠加作用。

同时，住房负担危机会产生深远的影响。除了住房条件恶劣之外，过高的住房支出可能挤压食品和交通等必要开支，并影响教育、健康和家庭生活。年轻人还可能因此推迟独立居住和组建家庭的计划，住房资产与住房债务在不同代际之间的分布差异也会进一步扩大。

针对这些问题，Piyush Tiwari教授介绍了需求端和供应端策略、金融机制以及规划与社区参与等政策路径，比如新加坡的强制储蓄制度、澳大利亚的可负担住房支持、摩洛哥的住房贷款担保，以及巴西、肯尼亚、泰国和巴基斯坦等地的社区参与实践等。他表示，目前没有任何一个国家已经完全解决住房可负担性问题，也不存在适用于所有城市的单一方案。不同地区需要结合人口、经济、住房制度和地方市场情况，对多种措施进行组合与调整。

中国房地产市场呈现差异化发展特征

在市场洞察的分享中，中指研究院江苏分院总经理殷海军以“房地产市场形势与趋势展望”为题，介绍了全国及苏州房地产市场的动态变化。全国商品房销售面积在2021年达到历史高点后持续回落，当前市场规模已经降至约8亿至9亿平方米，2026年仍处于筑底过程中。2026年上半年，百城新建住宅价格累计上涨0.59%，百城二手住宅价格累计下降2.90%。市场呈现新房与二手房分化、不同城市分化以及不同产品分化的特征。

从苏州市场看，新房成交仍然承压，二手房市场修复相对明显。2026年上半年，苏州新房成交面积为133万平方米，同比下降约24.5%；6月二手房成交面积同比增长30%。苏州租赁市场供给相对充足，租金收入负担总体可控。土地市场则呈现成交规模收缩、核心地块保持一定热度的特点。

殷海军认为，房地产市场修复仍将延续分化特征。核心城市二手房市场有望逐步趋于稳定，新房市场则主要依靠高品质项目和优质供给形成结构性改善，全面企稳仍需要时间。

中指研究院江苏分院总经理殷海军分享房地产市场形势与趋势

从“好房子”建设到盘活存量住房

在地方实践的交流中，苏州市住宅产业发展研究有限公司介绍了推进“好房子”建设的有关探索。住研院牵头设计单位、房地产企业和研究机构共同参与，推进相关建设标准和技术导则，目前已完成三个批次的项目评审，共有89个项目获批。

相关标准设置了基础项和提升项。基础项主要保障居住者基本的健康、舒适和使用需求；提升项则鼓励房地产企业、设计单位和施工单位结合项目成本、产品定位和实际条件，在设计和建设阶段进一步提升住宅品质。

住研院还同时与西浦在开展保障房的陪伴式更新研究。包括近期对全龄友好住房项目的打造，都在探索社会变化和多样需求中寻求兼顾可负担性和住房品质的路径。

苏州市住宅产业发展研究有限公司产品研究员张海强参与研讨交流

苏州恒泰商置投资发展有限公司战略投资部资深经理巫杰、苏州工业园区城市发展研究院政策研究中心主任张春昕也参与了圆桌讨论。结合当下的城市体检和以旧换新等更新要求和政策探索，与会嘉宾提到，部分位于中心城区的旧住房具有区位较好、户型相对较小、周边公共服务和交通条件较为完善等特点。在完成住房体检、安全检测和更新改造后，这类住房可以成为新进入城市的青年群体安家居住的一种选择。随着房地产市场逐步由增量扩张转向存量调整，如何改善既有住房品质、盘活存量住房资源，将成为住房高质量发展需要持续研究的问题。

苏州恒泰商置投资发展有限公司战略投资部资深经理巫杰参与圆桌研讨

苏州工业园区城市发展研究院政策研究中心主任张春昕参与圆桌研讨

连接全球经验与地方实践

本次研讨会将世界城市报告、全球住房可负担性研究、中国房地产市场变化与苏州地方实践置于同一讨论框架中。会议搭建了国际视野下观察地方发展的视角，并讨论了综合一体化看待住房问题的思路。西浦城市与环境研究中心持续搭建多元对话，共同探路融合高品质、可负担和包容性住房议题。

全球住房可负担性危机专题研讨会参会嘉宾合影

【责编 李媛】